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“中国头号烂尾楼”中诚广场陷债权分配困局
2010-06-29 22:00:43   来源:   评论:0

【财新网】(记者 周琼 贺信 29日发自广州)经过十余年的等待与索赔,曾经的“中国头号烂尾楼”——广州中诚广场A塔楼的债权人进入到债权分配实质阶段。

6月28日上午,针对约70户债权人的分配讨论会在广州市中院召开,但摆在大家面前的是令人无奈的选择:要房还是要钱?要房,只有比原购买面积小一半的房;要钱,则只能按18年前的实际支付款返钱,至于利息及种种损失,“以后再谈”;如果都不能接受,那就只好继续无止境地等下去。

要钱还是要房

28日上午,约40户债权人到场参与讨论,进场前每人获得一份《A塔分房细则讨论稿》,讨论稿第一条表示,原购买A塔的业主,可按照同楼层、同座向、同面积或同套数的原则调整到B塔进行安置。调整的原因是中诚广场的A座已于2006年被中石化集团总公司购入,目前的中诚广场已被更名为“中石化大厦”。

真实的情况是,B塔楼第5层、22层及35属于避难层,不在分配范围内;10-15层及21楼因涉及广州城建总公司的法律诉讼,不参与分配;48-49层因尚未规划,也不分配(未规划的原因不可知)。此外,B塔楼原有业主18位,涉及购房面积40661.5平方米,年初已基本处理和分配完毕。

法官告诉与会者,A塔楼约70户户债权人涉及的购房面积共17000平方米,而目前B塔楼剩下的、可供分配的面积只有7000平方米,差额高达10000平方米。

怎么办呢?法官给债权人两种选择:要钱或者要房。如果选择要房,又要再做一道选择题:按面积选还是按套数选?

“按面积选,房子就不够,很多后边选的人就没房选了”,法官建议大家最好按套数选。他说,债权人共涉及房子85套,目前可供分配的房子则有92套,“完全够分”。

来自台湾的债权人方前华告诉财新记者,去年初法院在未征得债权人同意的情况下变更了B塔楼的规划,将原来每130平方米左右一套的房子隔成两套,每套60平方米左右。因此按套数选房就意味着所选房子面积只有原来的一半大。

“这是没有办法的办法”,法官回应方前华的质疑时称,按套数选择的,面积不足者可按原购房款补回差价。

讨论会一度变得场面失控,一位债权人说,“面积差这么多,有什么可讨论的呢?”另一位债权人质问:“如果选择要钱,到底现在有没有足够的钱给大家?”

法官答复说大家无需为此担心。据悉,“中诚广场”的最终变现款为9.24亿元,扣除已支付的各种税费后,剩余可供执行款项约为8.5亿元,但其中广州市城建总公司主张的债权超过4亿元。

不过最终表态时,大部分债权人选择了“按套数”要房。“房子可能升值,钱早就不是当初的钱了”。

漫长维权路

台湾人方前华是会上惟一声称“不表态”的债权人。他指责分配方案“太简单,太偏向开发商,不为小业主着想”。

现年54岁的方前华在他38岁那年买入中诚广场A座6楼的三套房子,面积总计400平方米,他准备用这个房子放租养老。“听到中诚烂尾的消息,我们全家人都蒙了”。为追回损失,方前华从1997年起踏上索赔之路,期间妻子离异、女儿改姓,负债累累,可谓倾家荡产。“如果早知道会付出这么沉重的代价,我决不会选择这条路”,方向华说,引导他坚持走下去的原因是,“总是走上一两年就让我看到一丝希望,比如官司胜诉了,信访材料被国家领导人批字了,法官里的大贪官被抓起来了……让我以为很快就可以解决了”。然而,从壮年步入暮年,两鬓早已斑白的方前华仍在抗争中。他说,“没有人比我更懂得机会成本这四个字的深刻含义”。

他希望解决方案能更加细致:“如果赔钱,不能光赔购房本钱,还应赔偿利息和其它合法的损失,比如打官司胜诉的诉讼费、律师费;如果赔房子,不能光按同套数或同面积赔,而应该按价值来赔——不同楼层不同位置有不同的价值。”

根据法院公布的名单,这批债权人中法人业主约20户,其余均为个人业主。但法人业主购进的房屋面积占总面积逾七成,其中不乏专业投资公司、农业银行、工商银行及广州商业银行等金融机构的分支机构。而香港中土工程公司当初以近5000万元的全款购入中诚广场2867平方米楼花,成为当中的大债主。

中诚广场债权人近200家,债权分配程序于今年1月14日启动。

按照法院相关债权分配方案,该案债权共分六种:购房款、工程款、抵押权、变卖款、税款及一般债权。债权分配顺序为:第一顺序为返还购房款、返还购房、返还变卖款;第二顺序为工程款;第三顺序为抵押权;第四顺序为税费;第五顺序为一般债权。前一顺序清偿后,才进入下一顺序的分配。

今年3月,18户B塔楼的业户已基本完成债权分配。

没有赢家的战争

曾被称为“中国头号烂尾楼”的中诚广场始建于1992年,高51层,分A、B两塔,建筑面积共23.2万平方米,并于动工次年开始售卖楼花,尤受港澳资金热捧,一度炒出每平方米30000港元的天价,涉及购房业主90户左右。未料1997年亚洲金融危机爆发,开发商广州鹏城房地产公司(下称广州鹏城)资金缺血,中诚广场烂尾,全国为之震惊(详见《新世纪》周刊2010年第4期文章《黄松有受审》及相关报道),债权人自此走上漫长而艰难的博弈之路。

2002年7月,广东省高级人民法院指定广州市中级人民法院负责解决中诚广场的债务纠纷。项目一度走入拍卖程序,广东众多有实力的大公司跃跃欲试。然而最高法院最终将拍卖转为变卖,并指定两家寂寂无名的小公司——北京金贸国际投资有限公司和广州骏鹏置业有限公司。两者以9.24亿元的超低价收购了中诚广场共16.5万平方米的楼盘,剩余的6.7万平方米由买方负责装修,产权仍归开发商广州鹏城。

2004年,北京金贸和广州骏鹏两家公司共同的负责人范骏业伙同银行空手套“中诚广场”之案案发,牵扯出分管执行该案的广东省高院原执行局局长杨贤才及最高人民法院原副院长黄松有。目前此二人均被判处无期徒刑。案子同时牵出多名广州法官及知名律师。

与此同时,债权人的权益之争也变得更为复杂。

据悉,中诚广场最初由广州市城建总公司出地,广州鹏城出资,二者合作开发。多位受访业主告诉财新网记者,之所以投入巨资购买中诚广场楼花,最关键的因素是看到广告声称该楼盘由广州市城建总公司合作开发。然而烂尾后,广州城建总公司转而声称自己并非合作方,只是负责土地出让,并以债权人的身份将鹏城公司告上法庭,提出4亿多元的债权,导致B塔的10-15层及21层被封存,等待结案。众多小业主认为目前供分配的楼房面积严重不足的主因即在于广州城建总公司未能承担起开发商应有的责任。

伴随案件的持续深入,开发商广州鹏城也开始四处上告,声称自己也是受害者。

据悉,2004年范骏业案发后,广州骏鹏退出收购。北京金贸提出单独收购,新方案于2005年2月得到最高法院答复同意,由广州中院批准。但广州中院在实际执行时,将中诚广场23.2万平方米房产全部裁定给此前由广州骏鹏及北京金贸共同成立的广州金贸房产开发公司,其中有6.7万平方米是超标执行,其产权原本归广州鹏城所有。

财新记者获悉,广东省高院日前已向鹏城发出案件受理通知书,将重新审理此案。■

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