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30万撬动千万房产?这个90后用“骗术”将魔都诠释到极致

时间:2018-01-30 20:04:38 来源:阜阳在线 收藏

   1923年,日本村松梢风受芥川龙之介影响,终于踏上旅途,到上海旅居了2个多月。

  因一直未能参透上海之所以为上海的那种幻象,以及在这座城市发生错综迷离的世相,便发明“魔都”一词形容上海。随后还出版了《魔都》一书,专门写了这座城市里的奇闻异事。

  近一百年后,一位90后的上海女孩,居然用30万差点就撬动了上千万的房产,并将一贯在二手房交易违约事件中处于强势地位的买主变成了苦主。

  蜜妹想,如果村松梢风还活着,看到这则消息,恐怕都会赞叹自己,就算过了快100年,其中还改朝换代了,这座城市却依旧不负魔都之名。

  01

  绕开限购政策,暴涨的房价给了她撬动千万的硬气

  据媒体报道,一位叫黄潇潇(化名)的90后上海女孩,从2016年3月到年底,在上海多地与人签订了4份以上的房地产定金合同。

  因为只是定金,没过户,所以直接绕开了限购政策的约束,而且,从理论上上来看,她可以无限签订合同,也就是10套100套都没问题。

  无论是过去还是现在的上海房价,想必大家也都有所耳闻。

  根据公开法院判决书的不完全统计,目前知道的黄潇潇签订的这4套房产,分别为成交价为620万的长宁区利西路一套房产;成交价858万的普陀区常德路一套房产;成交价为485万的闵行区莘松路一套房产;成交价为395万的浦东新区房产。

  这些房产价格都不低,合计的总价超过了2300多万。在签订定金合同之后,女孩便玩起了“失踪”,用各种理由不支付购房款。

  在失踪的这个阶段里,上海房产一年暴涨达44%,也就是说,黄潇潇所签订房产加起来大约涨了1000多万。

  按照相关合同规定,买家逾期600日不付款,卖家才能解除合同,负责卖家经不住房价上涨诱惑以及等不起600日的拖延,则需要支付少则几十多则100多万左右的违约金。

  如果经受住了这些诱惑,做了一个佛系卖家,600日以后,女孩如果将这房转卖掉,则期间的涨价收益直接属黄潇潇所有了。

  二手房买卖合同不是交中介办理吗?难道就没有相关的法律监管吗?

  蜜妹咨询了一位律师朋友,她告诉蜜妹,二手房合同并非一定要经过中介办理,而且没有专门的法律去详细约束买卖双方。

  不仅如此,因为近些年房产违约案件中,大多是房主方占强势地位,法院在审理过程中会尽可能保护买房者权益,没想到,一向处于弱势地位的买方用金融杠杆,让自己一跃成了强势人群。

  “双方违约金成本相差也太大了”,蜜妹的律师朋友告诉蜜妹,尽管违约金存在着差异,但显然买房的违约成本远远低于卖房者,合约虽然有法律效益,但不公平。

  蜜妹算了算,按照万分之零点三的违约金算,也就是月息0.09%,拿其中一套成交价为800多万的房产来算,如果在600日后,女孩违约,则需要支付至少14.4万的违约金。

  而如果房主违约,经过一年的涨幅,800多万的房产已变成了1300多万,房主至少要赔付100多万。

  也就是说,只要上海房价还在涨,这个92年的女孩就不会吃亏。

  02

  定金合同变期权合约,房产果然是金融属性

  如果不是签订合约的房主抱团去法院作证,这个92年的女孩也许就真的成功撬动了千万的房产了。而她能撬动的关键,就在于跟房主们签订的购房合同。

  合同的具体内容现在不得而知,但根据公开报道的法院判决书也可以窥视一二。法院判决书写明,女孩和房主签订的这些合同中暗含的陷阱条款包括:

  1.买家逾期超过600日不付款,卖家才可以解除合同;

  2.买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金;

  3.卖家可以找别人接手来买这个房屋;

  4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人,则要赔偿买家房价20%的违约金。

  600日的合约期限,加上交易商品是如今具有金融属性的房产,这个92年女孩妥妥地将定金合同变成了期权合约,只要女孩按照600日以内的期限来遵守合约,那么这一纸定金合约,就可以看做是看涨期权,而签订的合同,则是美式期权合同。

  看涨期权又被称成为是买进期权、买方期权、买权、延买期权,或“敲进”,指期权的购买者拥有在期权合约有效期内按执行价格买进一定数量标的物的权利。

  它给合约持有者(即买方)按照约定的价格从对手手中购买特定数量之特定交易标的物的权利。

  因为是约定在600日内执行,按着期权行使方式来定义,从女孩的角度而言,她和房主签订的正是美式期权合约。而这种合约买方可以在到期日或之前任一交易日提出执行。很容易发现,美式期权的买方“权利”相对较大,卖方风险相对较大。

  去年,毛大庆在一个房地产企业论坛上表示,“2015、2016年病到比较重的阶段,房地产完全金融属性了,房子也不再是房子,这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等,实体经济远远被房地产打败,这就是今天看到的状态。”

  这个92年的女孩之所以能火起来,大概是因为,在大家都在想当然以为,房产的金融属性,只有拥有房产的人才会有享受收益的特权,却未想到,作为卖方也能通过此来获益。房地产的金融属性,在这个女孩的运用之下,竟能发挥地如此淋漓尽致。

  任何投资都有风险,金融杠杆也不一定牢固,但女孩把这次交易锁定在了上海楼市。

  有一个值得注意的消息是,2017年12月25日,中央政府网站发布了《国务院关于上海市城市总体规划(2017—2035年)的批复》。

  其中,按照最新版的上海总规,到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右,建设用地总规模不超过3200平方公里。

  而2016年末,上海常住人口已经达2419.70万人,2015年上海全市建设用地总规模达到3145平方公里。

  目前,上海建设用地规模和常住人口,已经逼近未来规划。近几年上海的房价走势,可见一斑。

  “可怜身上衣正单,心忧炭贱愿天寒。”这个魔都女孩给了这句诗一个魔幻解读。套用村松梢风的话,真是令人着迷,好一个魔都城市!

|责任编辑:qiqi1901

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