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长租公寓爆仓,租房市场起惊雷!

时间:2018-08-24 16:59:01 来源:阜阳在线 收藏

来源:金融投资报 金妹儿 

一语成畿!
 
“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害!”我爱我家前副总裁胡景晖话语刚落,杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司即宣布破产!
 
犹如平地惊雷,这起破产事件不仅惊动了业界,更是将长租公寓+金融这一模式由幕后推上幕前。资本的贪婪,远超出想象!
 
1
长租市场惊闻爆仓!
 
8月20日,位于杭州的鼎家发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。
 
  
(图据中国房地产报)
 
据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。小伙伴们估计都懵了:爆仓不是P2P平台的事吗?长租公寓一个搞中介服务的,咋又和网贷平台扯上关系了?
 
事实上,长租公寓打开潘多拉魔盒的根源与其经营模式息息相关。目前长租公寓根本不赚钱,他们盈利是靠租金+管理费用及沉淀资金。其中,他们向租户一次性要收大半年的租金+押金+一定比例的管理费用,而他们向房东支付租金是按月支付或按季度支付。
 
由于期限错配,这些中介商手上就拥有了大量的沉淀资金。沉淀资金很美好,而且无监管,自由发挥的空间太大了,但对长租公寓来说还不够,因为有相当部分租户一次性是拿不出这么多钱,怎么办?
 
于是,穷疯的中介机构和金融机构、尤其是网贷平台一拍即合!中介机构以一付一甚至押0付一噱头吸引租客,让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
 
整个程序就是:
 
租客以个人信用做承诺,通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款,金融公司一次性把12个月租金全部打给了中介,然后租户一个月慢慢的还给银行钱,同时还要支付5.8%的“服务费”。
 
 
(图据中国房地产报)
 
说白了,这些租户不知不觉变成了网贷公司猎物,而网贷公司高利息和高额管理费有多坑大伙儿早就清楚了,在这种情况下,租户每个月打的租金不是给房东也不是中介,而是给金融机构还贷,还要支付一笔管理费,而中介拿着一年租金(实质是租户的贷款,相当于沉淀资金)逍遥。
 
这几年,刷爆朋友圈的微信《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》(作者:紫竹张先生)详细的介绍了这一模式:每一个租户,就算月租2000,也要向金融公司贷款二三万,如果要整租,则高达七八万,这些贷款大部分都扣留在中介的手里。
 
而租户的规模则非常庞大,贷款的总金额也极为庞大。更可怕的是,这个资金是可以裂变扩张的,中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金,然后只支付给房东3个月,扣在手里9个月的钱(沉淀资金)可以再发展3个新房东。
 
换句话说,每扣下一个租客的钱,就能发展出3个新下线,而这3个新下线的钱全部扣下,可以再发展出9个新下线,于是规模就像滚雪球一样发展起来了。
 
大伙儿明白了吧,这个模式和P2P很像,对中介机构而言,可谓是空手套白狼。用的是房东的房子,租客的信用和租金,自己没出一分钱,还掌握了大量沉淀资金疯狂扩展(发展下线)。
 
所有资金用于自融,一旦资金链断裂,则瞬间归零,这的确就是崩盘,用爆仓或者暴雷这个金融机构的术语来形容长租公寓的这种融资模式,非常恰当。
 
2
房东租客都受伤!
 
长租公寓+金融,金妹儿第一反应是:简直是天才的创意啊!
 
众所周知,资本围剿长租公寓,而长租公寓目前并不赚钱,这可是潘石屹亲口说的。而资本如果想尽快割韭菜不外乎来两个选择:投资标的成头部及寻找下一轮投资接盘侠。寻找接盘侠这个难度较大,还不如专心攻占市场。
 
但如果仅靠规规矩矩收中介费来扩张盈利,这个过程太漫长了,资本等不了这么长时间。利益驱动之下,长租公寓+金融模式诞生了,相当于ABS融资模式,这对其扩张的好处显而易见。
 
这让金妹儿想起了美国电影《大空头》,银行把钱借给客户买房,但客户还钱的时间太长了,银行懒得等,就把房贷卖给第三方金融机构,创新产品MBS,自己回笼资金。第三方金融机构也没打算等,人家只想赚差价,于是又将MBS包装打包,创新成CDO卖给第四方,第四方又包装打包卖给投资者,中间可以衍生很多金融工具,反正层层打包下来就变成一个金字塔结构。
 
而房贷借款人就是最底一层,一旦这层崩溃,整个金字塔就崩溃了。
 
金妹儿觉得长租公寓+金融和《大空头》有异曲同工之妙,如果高价收的房子租不出去,砸在中介手上,中介没法给房东钱,资金链断了,房主、租房者都会受损。
 
其中,租房者是最无辜,明明自己老老实实交了租金(贷款),白纸黑字写的明明白白,但房东赶人了,自己没住的不用说,还要继续还剩下的贷款(一年为期)。更重要的,没法一次性支付大半年租金、只能每月支付的租客往往经济都有限。
 
而房东也会发现,原本好端端租出去的房子收不到钱了,怎么办?只能赶人,但房客不愿意,除非房东帮忙交剩下的贷款或住满一年。赶人也不是那么好赶的,届时房东租客肯定要扯皮。
 
罪魁祸首中介机构宣布破产或卷钱跑路,根本找不到人!而金融机构可能会面临一堆坏账。那么,谁来买单?答案是:无人买单,除了社会。

部分资料源自中国房地产报


 

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